Ein Haus kaufen auf Sardinien - So wird der Traum Wirklichkeit

Manchmal verlieben wir uns so sehr in ein bestimmtes Ferienziel, dass uns eine gemietete Unterkunft, und sei sie noch so schön, einfach nicht mehr ausreicht. Wenn sich der Lieblingsferienort so anfühlt wie ein zweites Zuhause, ist der Wunsch nach einem eigenen Haus dort nur folgerichtig. So ging es mir mit Sardinien, und ich habe meinen Entschluss, ein Ferienhaus auf Sardinien zu kaufen, nie bereut. Wenn Sie es mir gleichtun möchten, sollten Sie unbedingt die folgenden Tipps beherzigen, damit aus dem Traum vom eigenen Ferienhaus auf Sardinien kein Albtraum wird.

1. Immobilien kaufen auf Sardinien: Kaufverträge sind ,,Privatsache”

Der lang ersehnte Tag ist endlich da: Die Finanzierung steht, Sie haben Ihr Traumhaus gefunden  und die Verkaufsverhandlungen sind zur allgemeinen Zufriedenheit abgeschlossen. In einer scrittura privata fixieren nun die Vertragsparteien all das, was sie für wichtig erachten. Dafür braucht es, anders als bei uns, keinen Notar. Die scrittura privata ist ein Kaufvertrag unter Privatleuten und steht rechtlich in etwa einem Kaufvertrag gleich, wie Sie ihn aufsetzen, wenn Sie Ihr Auto an Herrn oder Frau Mustermann verkaufen.

2. Ein Vertrag für einen Hauskauf auf Sardinien ist ohne behördliche Bestätigung nicht rechtskräftig

Um diesem Vertrag über den Immobilienkauf auf Sardinien Rechtskraft zu verleihen, sollte man ihn unbedingt offiziell registrieren lassen. Dafür geht man zur Gemeinde, kauft die passende Anzahl Gebührenmarken, die francobolli und lässt sich mit Stempel und Unterschrift den Vertrag bestätigen.

3. Der Kaufvertrag bestimmt beim Haus kaufen auf Sardinien die Zahlungsmodalitäten

Die scrittura privata definiert auch die Zahlungsmodalitäten. Meistens wird eine Anzahlung fällig, die in der Regel ein Drittel des Kaufpreises ausmacht. Danach geht es zum Notar. Meistens dauert es ein paar Wochen, um den begehrten Termin zu bekommen.

4. Der Notar: Im Dienste des Fiskus

Der Notar überprüft nicht, ob Ihr Haus auf Sardinien allen rechtlichen Normen entspricht. Er beschränkt sich darauf, das zu kontrollieren, was den Fiskus interessiert: Noch vor wenigen Jahren war es üblich, in der scrittura privata zwar den realen Kaufpreis zu vereinbaren, vor dem Notar aber nur einen Bruchteil davon anzugeben. Diesem kreativen Modell italienischer Steuertrickserei hat der Staat mittlerweile einen Riegel vorgeschoben. Der prüft nämlich, ob die Immobilie zum Marktwert verkauft wurde. Erscheint dem Fiskus der Preis zu gering, wird die Grunderwerbssteuer höher angesetzt. Das wird so streng gehandhabt, dass sogar ein korrekt deklarierter, aber extrem niedriger Kaufpreis von den Behörden steuerlich hochgestuft werden kann.

5. Vorsicht Falle: Was Sie vor Vertragsabschluss beim Haus kaufen auf Sardinien unbedingt überprüfen sollten

Bevor Sie auch nur daran denken, einen Kaufvertrag für ein Haus auf Sardinien zu unterschreiben, sollten Sie Sich unbedingt über die folgenden Punkte Klarheit verschaffen:

• Ist der Verkäufer überhaupt berechtigt, die Immobilie auf Sardinien  zu verkaufen? Stellt sich heraus, dass der Verkäufer nicht alle Vollmachten dafür besitzt, aber trotzdem die scrittura privata unterschrieben und die Anzahlung kassiert hat, kann der Verkauf beim Notar platzen. In diesem Fall hat der Käufer Anspruch auf Rückzahlung, zuzüglich der gesetzlich vorgeschriebenen Strafzahlungen. Dies gilt aber nur, wenn die scrittura privata amtlich registriert wurde.  Ist dies der Fall, muss man seinen Rückzahlungsanspruch noch juristisch durchsetzen, und damit begibt man sich auf ganz dünnes Eis. Die italienische Gerichtsbarkeit ist ein sehr träge arbeitender Moloch, für den das deutsche Sprichwort vollumfänglich zutrifft, nach dem man vor Gericht wie auf hoher See allein in Gottes Hand ist. Wird der Anspruch mit ein wenig Glück nach Jahren durchgesetzt, hat man ein Vermögen in Anwälte und Verfahrenskosten investiert, nur um unter Umständen am Ende die Erfahrung zu machen, dass man einem nackten Mann nicht in die Tasche greifen kann.
• Wurde das Haus auf Sardinien legal errichtet? Bis zum Ende des letzten Jahrhunderts war es üblich, Immobilien  ohne behördliche Erlaubnis einfach irgendwo in die Landschaft zu stellen. Auch dieser Unsitte wurde zwischenzeitlich ein Riegel vorgeschoben. Die Gesetzeslage wurde derart verschärft, dass zahlreiche illegal errichtete Häuser der Abrissbirne zum Opfer fielen. Auf Kosten des Eigentümers, versteht sich.  Wenn sie ,,Glück” haben, kommen Sie mit einer Strafgebühr davon. Dies ist der Fall, wenn das Haus Teil einer illegalen Siedlung, ist, die nachträglich legalisiert wird.
• Entspricht das Haus auf Sardinien den aktuellen Bauvorschriften? Diese sind weit strenger als in Deutschland. Das ist auch gut so, weil andernfalls italienische Kreativität aus jeder kleinen Lücke im Gesetz ein Scheunentor machen würde. Heutzutage ist es so, dass keine bauliche Veränderung mehr ohne behördlichen Segen möglich ist. Selbst minimale Unregelmäßigkeiten werden mit saftigen Bußgeldern belegt, immer verbunden mit der Auflage zum Rückbau. Vor Unterzeichnung des Kaufvertrages tut man daher gut daran, höchstpersönlich alles zu prüfen, was sich als Bumerang erweisen könnte. Ein ortskundiger Freund kann dabei helfen. Allerdings ist einschränkend anzumerken, dass kaum jemand den Dschungel aus Vorschriften zu durchdringen vermag, , der vor dem Kauf einer Immobilie zu durchforsten ist. Das liegt an der Vielzahl der Stolperfallen und daran, dass die Recherche bei der Gemeinde nicht alles abdeckt.
• Augen auf beim Grundstückskauf auf Sardinien!   Ganz hoch im Kurs stehen natürlich strandnahe Grundstücke. Nachdem Sardinien aber einen Baustopp für privat genutzte Häuser in Strandnähe erlassen hat, bleibt der Traum von einem Haus am Strand für ahnungslose Käufer solcher Grundstücke eben das: ein Traum.
• Hände weg von ,,tollen Investitionen”. Clevere Kaufleute gibt es nicht nur in Deutschland. Echte „Schnäppchen“ sind weg, bevor sie Herrn Mustermann angeboten werden. Man sollte ein Ferienhaus nicht kaufen, weil man glaubt, damit eine gewinnbringende Investition zu tätigen. Diese Rechnung geht selten auf.

Sie sehen also, beim Immobilienkauf auf Sardinien gibt es einiges zu beachten. Lassen Sie sich dennoch nicht abschrecken, denn nichts ist schöner, als auf Sardinien ein Feriendomizil sein Eigen zu nennen. Es ist einfach unbezahlbar, den Campari auf der eigenen Terrasse zu trinken, sich auf das Wiedersehen mit den Nachbarn zu freuen und sich schon bei der Ankunft jedes Mal richtig wie zuhause zu fühlen.

Mit einem sardischen “Adiosu” verabschiedet sich für heute

Ihr Joachim Waßmann