Acheter une maison en Sardaigne - comment réaliser son rêve

Il arrive parfois que l'on tombe tellement sous le charme d'une destination de vacances que la location d'un logement, aussi belle soit-elle, ne nous suffit tout simplement plus. Lorsque notre lieu de vacances préféré devient comme une seconde maison, l'envie d'y posséder sa propre maison est tout à fait logique. C’est ce qui m’est arrivé avec la Sardaigne, et je n’ai jamais regretté ma décision d’y acheter une maison de vacances. Si vous souhaitez faire comme moi, vous devriez absolument suivre les conseils suivants afin que le rêve d’une maison de vacances en Sardaigne ne se transforme pas en cauchemar.

1. Acheter un bien immobilier en Sardaigne : les contrats de vente relèvent de la « sphère privée »

Le jour tant attendu est enfin arrivé : le financement est bouclé, vous avez trouvé la maison de vos rêves  et les négociations de vente se sont conclues à la satisfaction générale. Dans un scrittura privata, les parties contractantes consignent désormais tout ce qu’elles jugent important. Contrairement à ce qui se passe chez nous, cela ne nécessite pas l’intervention d’un notaire. La scrittura privata est un contrat de vente entre particuliers et équivaut juridiquement à peu près à un contrat de vente tel que vous le rédigeriez si vous vendiez votre voiture à M. ou Mme Untel.

2. Un contrat de vente immobilière en Sardaigne n'est pas valable sans confirmation administrative

Pour que ce contrat de vente immobilière en Sardaigne ait force de loi, il est indispensable de le faire enregistrer officiellement. Pour cela, il faut se rendre à la mairie, acheter le nombre nécessaire de timbres fiscaux, les francobolli, et faire valider le contrat par un cachet et une signature.

3. Le contrat de vente définit les modalités de paiement lors de l'achat d'une maison en Sardaigne

Le contrat sous seing privé définit également les modalités de paiement. Dans la plupart des cas, un acompte est exigé, qui représente généralement un tiers du prix d'achat. Ensuite, il faut se rendre chez le notaire. Il faut généralement compter quelques semaines pour obtenir le rendez-vous tant attendu.

4. Le notaire : au service du Trésor public

Le notaire ne vérifie pas si votre maison en Sardaigne est conforme à toutes les normes légales. Il se contente de contrôler ce qui intéresse le fisc : il y a encore quelques années, il était courant de convenir du prix d’achat réel dans l’acte sous seing privé, mais de n’en déclarer qu’une fraction devant le notaire. L’État a désormais mis un terme à cette pratique créative d’évasion fiscale à l’italienne. En effet, celui-ci vérifie si le bien immobilier a été vendu à sa valeur de marché. Si le prix semble trop bas aux yeux du fisc, le montant des droits de mutation est revu à la hausse. Cette mesure est appliquée avec une telle rigueur que même un prix d’achat correctement déclaré, mais extrêmement bas, peut être revu à la hausse par les autorités fiscales.

5. Attention aux pièges : ce qu'il faut absolument vérifier avant de signer un contrat pour l'achat d'une maison en Sardaigne

Avant même d'envisager de signer un contrat de vente pour une maison en Sardaigne, vous devez absolument vous assurer des points suivants :

• Le vendeur est-il réellement habilité à vendre ce bien immobilier en Sardaigne? S'il s'avère que le vendeur ne dispose pas de toutes les pleins pouvoirs nécessaires, mais qu'il a néanmoins signé la scrittura privata et encaissé l'acompte, la vente peut être annulée chez le notaire. Dans ce cas, l'acheteur a droit au remboursement, majoré des pénalités prévues par la loi. Cela ne s'applique toutefois que si la scrittura privata a été officiellement enregistrée. Si tel est le cas, il faut encore faire valoir juridiquement son droit au remboursement, ce qui revient à s’aventurer sur un terrain très glissant. La justice italienne est une machine lourde et lente, à laquelle s’applique pleinement le proverbe allemand selon lequel, devant les tribunaux comme en haute mer, on n’est qu’aux mains de Dieu. Si, avec un peu de chance, la créance est finalement recouvrée au bout de plusieurs années, on aura investi une fortune en honoraires d’avocats et en frais de procédure, pour finalement se rendre compte, dans certains cas, qu’on ne peut pas mettre la main dans la poche d’un homme nu.
• La maison en Sardaigne a-t-elle été construite légalement? Jusqu’à la fin du siècle dernier, il était courant de construire des biens immobiliers  n’importe où dans la campagne, sans autorisation administrative. Cette pratique abusive a également été interdite entre-temps. La législation a été tellement durcie que de nombreuses maisons construites illégalement ont été victimes de la boule de démolition. Aux frais du propriétaire, bien sûr. Si vous avez de la « chance », vous vous en tirerez avec une amende. C’est le cas lorsque la maison fait partie d’un lotissement illégal qui est légalisé a posteriori.
• La maison en Sardaigne est-elle conforme aux normes de construction en vigueur? Celles-ci sont bien plus strictes qu’en Allemagne. Et c’est tant mieux, car sinon, la créativité italienne transformerait chaque petite faille de la loi en une véritable brèche. De nos jours, aucune modification structurelle n’est plus possible sans l’accord des autorités. Même les irrégularités les plus minimes sont sanctionnées par de lourdes amendes, toujours assorties d’une obligation de remise en état. Avant de signer le contrat de vente, il est donc judicieux de vérifier soi-même tout ce qui pourrait se retourner contre vous. Un ami connaissant bien la région peut vous y aider. Il faut toutefois noter que presque personne n’est capable de s’y retrouver dans la jungle de réglementations qu’il faut passer au crible avant d’acheter un bien immobilier. Cela tient à la multitude d’écueils et au fait que les recherches effectuées auprès de la commune ne couvrent pas tout.
• Ouvrez l’œil lors de l’achat d’un terrain en Sardaigne! Les terrains proches de la plage sont bien sûr très prisés. Mais comme la Sardaigne a décrété un gel des constructions pour les maisons à usage privé situées près de la plage, le rêve d’une maison en bord de mer reste justement cela pour les acheteurs peu avertis de tels terrains : un rêve.
• Méfiez-vous des « superbes investissements ». Les commerçants avisés ne se trouvent pas uniquement en Allemagne. Les véritables « bonnes affaires » sont déjà prises avant même d’être proposées à Monsieur Untel. Il ne faut pas acheter une maison de vacances en pensant réaliser un investissement rentable. Ce calcul s’avère rarement payant.
   

Vous voyez donc qu’il y a plusieurs éléments à prendre en compte lors de l’achat d’un bien immobilier en Sardaigne. Ne vous laissez toutefois pas décourager, car rien n’est plus beau que de posséder sa propre résidence secondaire en Sardaigne. Il n’y a tout simplement rien de plus précieux que de siroter un Campari sur sa propre terrasse, de se réjouir de retrouver ses voisins et de se sentir vraiment chez soi dès son arrivée, à chaque fois.

C'est sur un « Adiosu » sarde que je vous dis au revoir pour aujourd'hui

Joachim Waßmann